LEISTUNGEN VON RUDISCHER & PANZENBÖCK

Die Architektenleistung umfasst neben Beratungsleistungen den Entwurf, die Erstellung der Unterlagen für die Bau- und Gewerbebehörde, die Ausführungs- und Detailplanung sowie die örtliche Bauaufsicht und die künstlerische, technische und geschäftliche Oberleitung.

Weiters bieten wir in Zusammenarbeit mit entsprechenden Fachplanern die Leistungen der Generalplanung an, wobei sämtliche Leistungen der Statik, Haustechnik und Bauphysik zusätzlich zu den Architektenleistungen erbracht werden. Dadurch werden die Synergien im Bereich der Planung voll genutzt und ergeben sich bei hoher Qualität kurze Bearbeitungszeiten.

Bei der Umsetzung des Projektes sind wir als unabhängige Berater für den Bauherrn tätig und vertreten dessen Interessen gegenüber den vor Ort tätigen Firmen.

Unser Unternehmen verfügt über die Gewerbeberechtigung des Immobilientreuhänder – Bauträger und bietet die schlüsselfertige Umsetzung Ihres Projektes zu einem fixen Preis und einem feststehenden Termin an.

Dazu wird nach dem freigegebenen Entwurf eine Kostenberechnung durchgeführt, wobei sämtliche Baunebenkosten wie Planung und örtliche Bauaufsicht mit eingerechnet werden. Die Beauftragung der ausführenden Firmen erfolgt auf unseren Namen und Rechnung, bei Einhaltung der von uns geplanten Teilkosten können auch die Wünsche des Auftraggebers hinsichtlich der ausführenden Firmen berücksichtigt werden.

Durch Zusammenarbeit mit den heimischen Banken können wir auch die Finanzierung anbieten und das Bauvorhaben ohne Überraschungen und Risiken für den Besteller umsetzen.

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich energiesparender Maßnahmen an geplanten oder bereits bestehenden Wohn-, Büro und Gewerbebauten.

In diesem Zusammenhang kann auch ein Energieausweis erstellt werden. Ob zur Feststellung der Energieeffizienz des aktuellen Gebäudes oder als Planungsinstrument für eine zukünftige Sanierung z.B. als Basis für die Abschätzung der Kosten und der Förderungen.

Jedenfalls werden seit dem In-Kraft-Treten des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes am 1.1.2008 bei Verkauf oder Vermietung von bestehenden Nutzobjekten und bei Neubauten grundsätzlich Energieausweise gemäß der OIB-Richtlinie 6 vorgeschrieben.

Ob nun aus ökologischen oder wirtschaftlichen Motiven - ein fachkundig erstellter Energieausweis ist allenfalls ein wichtiger Bestandteil einer gesamtheitlichen Bewertung von Gebäuden.

WERTERMITTLUNG

Ziel eines Verkehrswertgutachtens für eine Liegenschaft, bestehend aus einem oder mehreren Grundstücken mit oder ohne Gebäude, ist die Ermittlung des Marktwertes. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.

Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben.

In Abhängigkeit von der Nutzungsart der Liegenschaft kommt primär das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zur Anwendung. Bei Vorliegen von gleichwertigen Liegenschaften bietet sich auch das Vergleichswertverfahren an.

Häufig sind dabei Superädifikate, Baurechte, Fruchtgenuss- und Wohnrechte sowie von sonstiger Rechte und Laste zu bewerten. In diesem Zusammenhang berechnen wir auch den gegenwärtigen Wert zukünftiger Zahlungen, den so genannten Barwert z.B. von Leibrenten.

Weiters ermitteln wir den Schattenwert von Mietobjekten und überprüfen Mietzinse wie insbesondere Richtwertmietzinse und angemessene Mietzinse.

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren ermöglicht die Bewertung des zukünftigen Wertes einer Investition zum Stichtag (Kauf der Immobilie) und gibt somit Auskunft über dessen Attraktivität. Mit der DCF-Methode lässt sich bei vorgegebener Rendite der maximale Kaufpreis einer Immobilie kalkulieren.

Mit dem Residualverfahren ermitteln wir den Wert von unbebauten Grundstücken unter Berücksichtigung der bestmöglichen Bebaubarkeit. Das Residuum ist der Grundstückspreis den ein Investor maximal tragen kann und entspricht dem erzielbaren Verkaufserlös (der bebauten Liegenschaft) abzüglich der Gesamtkosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns.

Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt gemäß des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B 1802.

 

PARIFIZIERUNG

Darunter versteht man die Ermittlung der Nutzwerte und Mindestanteile der Wohnungen und der sonstigen selbständigen Räumlichkeiten sowie über die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum.

Die Nutzwertverhältnisse zwischen den Wohnungseigentumsobjekten einer Liegenschaft können in der Gründungs- und Nutzungsphase als Verteilungsschlüssel maßgebend werden. Verbindlich ist dieser für die Eintragung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch. Für die Aufteilung der Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten können ebenfalls die Nutzwerte herangezogen werden.

Die rechtliche Grundlage für die Parifizierung bildet das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 (BGBl 2002/70 idF BGBl 2006/124).

 

BAUWERKSANALYSE

Gerne führen wir statische oder bauphysikalische Analysen bestehender oder geplanter Gebäude durch.

 

GEBÄUDEENERGIE

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich energiesparender Maßnahmen an geplanten oder bereits bestehenden Wohn-, Büro und Gewerbebauten.

In diesem Zusammenhang kann auch ein Energieausweis erstellt werden. Ob zur Feststellung der Energieeffizienz des aktuellen Gebäudes oder als Planungsinstrument für eine zukünftige Sanierung z.B. als Basis für die Abschätzung der Kosten und der Förderungen.

Jedenfalls werden seit dem In-Kraft-Treten des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes am 1.1.2008 bei Verkauf oder Vermietung von bestehenden Nutzobjekten und bei Neubauten grundsätzlich Energieausweise gemäß der OIB-Richtlinie 6 vorgeschrieben.

Ob nun aus ökologischen oder wirtschaftlichen Motiven - ein fachkundig erstellter Energieausweis ist allenfalls ein wichtiger Bestandteil einer gesamtheitlichen Bewertung von Gebäuden.

 

BEWEISSICHERUNG

Die Beweissicherung ist eine fachkundige Erfassung und Dokumentation des Ist-Zustands von Objekten und deren Umgebung oder von Mängeln.

Diese erfolgt mithilfe der Fotografie, durch Aufmaße aber auch durch physikalische Versuche oder chemische Proben (z.B. vom Grundwasser).

Bereits vor einer Baumaßnahme empfiehlt sich eine gutachterliche Dokumentation der Nachbarobjekte. Mithilfe einer lückenlosen Bestandsaufnahme können ungerechtfertigte Standpunkte im Rechtsstreit eindeutig entkräftet werden, sofern dieser nicht ohnehin aufgrund der Beweissicherung bereits zuvor außergerichtlich beigelegt wird.

Aber auch während der Abwicklung von Bauvorhaben sollten auftretende Mängel mit Sachverstand dokumentiert werden, um im Falle von Auffassungsunterschieden eine befriedigende Behebung zu bewirken.

 

BAUSCHÄDEN

"Wo gehobelt wird, fallen Späne!" lautet ein Spruch, welcher auf das Bauwesen projiziert, derart interpretiert werden kann, dass immer wieder Baumängel auftreten. In den meisten Fällen ist eine umgehende Befundaufnahme erforderlich.

Ein klarer Aufbau der Gutachten, eine genaue Dokumentation des Schadens und eine fachkundige Begründung der Ursachen gewährleistet eine zügige Abklärung des Schadens.

 

SANIERUNG

Nach Kenntnis der Ursache von Schäden bzw. Mängel sind diese qualitativ hochwertig und möglichst kosteneffizient zu beheben.

Dafür bedarf es ein Sanierungskonzept, welches die geeigneten Strategien, Technologien und Produkte beinhalten.

 

KOSTENERMITTLUNG

Ob im Zuge eines aufgetretenen Schadens bzw. Mangel oder für ein Bauvorhaben - adäquat bereiten wir die Kosten für die entsprechende Phase auf (Entwicklung, Vorbereitung, Vorentwurf, Entwurf, Ausführung, Abschluss).

Aufgrund der Vielzahl von ausgeführten Projekten und mithilfe unserer Partner verfügen wir über eine umfangreiche Preisdatenbank zur möglichst schnellen aber trotzdem genauen Ermittlung von Kosten im Hochbau.

 

LEISTUNGSKONTROLLE

In welcher Phase auch immer, jederzeit führen wir gerne für Sie Überprüfungen von diversen Leistungen im Hochbau durch, von der Bewehrungskontrolle, Betonprüfung bis hin zur Ausführung des Trockenbaus. Falls unsere personellen oder technischen Ressourcen dazu nicht ausreichen, können wir auf fachkundige Partner zurückgreifen.

 

BRANDSCHUTZ

Der Spruch "Vorbeugen ist besser als Heilen" trifft besonders auf den Brandschutz zu.

Deshalb ist der vorbeugende Brandschutz bereits in der Planung sehr wichtig. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich oder erstellen für Sie konkrete Brandschutzkonzepte oder -pläne.

BESTANDSGEBÄUDE

Der Energieausweis von einem bestehenden Gebäude gibt Auskunft über den Wärmebedarf, wodurch einen Vergleich mit anderen Objekten ermöglicht wird. So gesehen ist der Energieausweis heute ein fixer Bestandteil einer Gebäudebeurteilung.

Im Energieausweise wird auch die Heizlast nach dem vereinfachten Verfahren der EN 12831 angegeben. Diese ist für die Auslegung eines neuen Heizsystems zu empfehlen, da die meisten bestehenden Heizkessel überdimensioniert wurden und deshalb geringere Wirkungsgrade aufweisen.

Für die Vermietung, Verpachtung und den Verkauf von Gebäuden und Nutzobjekten ist der Eigentümer durch das Energieausweis-Vorlagegesetz (EAVG) verpflichtet einen Energieausweis vorzulegen.

Für öffentliche Gebäude mit „Publikumsverkehr“ und einer Gesamtnutzfläche von (derzeit) über 1000 m² besteht infolge der EU-Gebäuderichtlinie von 2002 eine Verpflichtung zur Energieausweiserstellung und zum Aushang der ersten Seiten der Energieausweise an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle.

Bei Bestandsgebäuden sind häufig die Aufbauten der relevanten Bauteile unbekannt, weshalb auf die sogenannten Default-Werte zurückgegriffen wird, die im Leitfaden Energetisches Verhalten von Gebäuden vom Österreichischen Instituts für Bautechnik, veröffentlicht wurden (April 2007).

Diese Default-Werte stellen entweder die Mindestanforderungen im Baugesetz zum Errichtungsjahr dar oder bei noch älteren Objekten Standardwerte für typische Bauweisen (z.B. Dippelbaumdecke, Ziegelkappendecke usw.) und Bauwerke (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus usw.).

GEBÄUDESANIERUNG

Im Zuge einer thermischen Sanierung oder/und eines Heizungstausches werden üblicherweise zwei Energieausweise benötigt, nämlich vom bestehenden und vom sanierten Objekt.

Aus dem Energieausweis für das Bestandsobjekts gehen die wärmetechnisch ungünstigen Bestandteile der thermischen Hülle hervor. Deshalb bildet dieser den Ausgangspunkt für ein Sanierungskonzept.

Üblicherweise kommt es bei umfassenden Sanierungen zu Umbauten, weshalb eine baubehördliche Einreichung erfolgen muss, dessen Bestandteil ein Energieausweis für das sanierte Objekt ist.

Außerdem werden Förderungen für die Gebäudesanierung vom jeweiligen Bundesland und begrenzt auch vom Bund angeboten, die alle eine gewisse Verbesserung der Energiekennzahl vom bestehenden zum sanierten Objekt fordern.

NEUBAU - EINREICHUNG

Vor der Errichtung von Neubauten müssen diese von der zuständigen Baubehörde bewilligt werden. Zu den erforderlichen Unterlagen zählen im Wesentlichen der Einreichplan, die Baubeschreibung und der Energieausweis.

Für die Planung ist von wesentlicher Bedeutung, dass in jedem Bundesland eigene Baugesetze gelten, obwohl bereits in manchen Bereichen eine Vereinheitlichung durch die OIB-Richtlinien stattfand.

Üblicherweise werden die Aufbauten (der Wände, Böden, Decken und Dächer) vom Planverfasser vorgegeben oder in Zusammenarbeit nach bauphysikalischen und baupraktischen Gesichtspunkten festgelegt.

Im Energieausweis sind die Nachweise der U-Werte (Wärmedurchgangszahl, früher k-Wert genannt) enthalten.

Der ermittelte Heizwärmebedarf (=Energiekennzahl) darf einen geometrieabhängigen Grenzwert nicht überschreiten.

Obwohl häufig bei der Ausführung andere Baustoffe als geplant verwendet werden, ist üblicherweise bei geringfügigen und nicht nachteiligen Änderungen kein neuer Energieausweis zu erstellen.

NEUBAU - INKL. FÖRDERUNG

Für Energieausweise die der Einreichung und der Wohnbauförderung dienen, gelten für den Bereich Einreichung die unter Neubau - Einreichung genannten Informationen.

Wegen der Inanspruchnahme von öffentlichen Fördergeldern bestehen jedoch höhere Genauigkeitsanforderungen an Energieausweise, hinsichtlich der verwendeten Produkte und der planungskonformen Ausführung. Hier kann es erforderlich sein, dass der ursprüngliche Energieausweis (Einreichung und Förderungsantrag) erneut ausgestellt werden muss, um die Änderungen bei der Ausführung zu berücksichtigen.

Auch für die Wohnbauförderung gelten bundesländerspezifische Gesetze. Die Kriterien für den Förderbetrag sind primär ökologische (z.B. niedriger Heizwärmebedarf, geringe CO ₂ -Emissionen bei der Baustoffproduktion, Wiederverwendbarkeit, biogene Brennstoffe, solare Energie, hohe Jahresarbeitszahl von Wärmepumpen, energieeffiziente Lüftungen mit Wärmerückgewinnung usw.) und soziale (Familie, Einkommen usw.).

Zur Optimierung des Kosten/Nutzen-Verhältnisses sind häufig verschiedene Varianten zu betrachten. Aber auch aus anderen Gründen wie Verfügbarkeit, Kosten usw. ergeben sich häufig im Laufe des Bauprojekts förderungsrelevante Änderungen.

Der Energieausweis zwecks Einreichung und Förderung beinhaltet also nicht nur die Bestandteile des „normalen“ Energieausweises sondern auch alle Formulare und Nachweise welche für die Wohnbauförderstelle notwendig sind und ist deshalb aufwendiger.

ENERGIEAUSWEISE - WOHNGEBÄUDE

In die Gebäudekategorie Wohngebäude fallen folgende Objekte:

• Einfamilienhaus
• Doppelhaus
• Reihenhaus
• Wohnung
• Mehrfamilienwohnhaus

Der Energieausweis für Wohngebäude enthält gemäß der OIB - Richtlinie 6 - Energieeinsparung und Wärmeschutz (April 2007) folgende Informationen:

1. Heizwärmebedarf des Gebäudes und der Vergleich zu Referenzwerten
2. Heiztechnik-Energiebedarf des Gebäudes
3. Endenergiebedarf des Gebäudes
4. Empfehlung von technisch und wirtschaftlich zweckmäßigen Maßnahmen zur Reduzierung des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ausgenommen bei Neubau)

Der Heizwärmebedarf wird gemäß der ÖN B 8110-6 sowohl für das Referenzklima als auch für das Standortklima angegeben. Die benötigten Klimadaten entstammen der ÖN B 8110-5. Die geometrische Erfassung des Objekts beruht auf der ÖN B 1800. Alle Werte sind zonenbezogen in kWh/a und spezifisch in kWh/m²a angegeben.

Energieausweise von R & P beinhalten zusätzlich:

• Luftaufnahmen (Standard)
• Bilder des dreidimensionalen Modells für die Energieausweisberechnung (Option; mit Simulation der Verschattung)
• Fotodokumentation (falls vorhanden und erwünscht)

 

ENERGIEAUSWEISE - NICHT-WOHNGEBÄUDE

Zu den Nicht-Wohngebäuden zählen die folgenden Gebäudekategorien:

• Bürogebäude
• Kindergärten und Pflichtschulen
• Höhere Schulen und Hochschulen
• Krankenhäuser
• Pflegeheime
• Pensionen
• Gaststätten
• Veranstaltungsstätten
• Verkaufsstätten und
• sonstige konditionierte Gebäude

Der Energieausweis für Nicht-Wohngebäude der Kategorie Bürogebäude bis Verkaufsstätten enthält gemäß der OIB - Richtlinie 6 - Energieeinsparung und Wärmeschutz (April 2007) folgende Informationen:

1. Heizwärmebedarf des Gebäudes und der Vergleich zu Referenzwerten
2. Kühlbedarf des Gebäudes
3. Energiebedarf (Verluste) der haustechnischen Anlagen, getrennt für Heizung, Kühlung, mechanischer Belüftung sowie Beleuchtung des Gebäudes
4. Endenergiebedarf des Gebäudes
5. Empfehlung von technisch und wirtschaftlich zweckmäßigen Maßnahmen zur Reduzierung des Endenergiebedarfs des Gebäudes (ausgenommen bei Neubau)

Der Heizwärmebedarf wird gemäß der ÖN B 8110-6 sowohl für das Referenzklima als auch für das Standortklima angegeben. Die benötigten Klimadaten entstammen der ÖN B 8110-5. Die geometrische Erfassung des Objekts beruht auf der ÖN B 1800. Alle Werte sind zonenbezogen in kWh/a und spezifisch in kWh/m²a angegeben.

Energieausweise von R & P beinhalten zusätzlich:

• Luftaufnahmen (Standard)
• Bilder des dreidimensionalen Modells für die Energieausweisberechnung (Option; mit Simulation der Verschattung)
• Fotodokumentation (Option)

Energieausweise für die Gebäudekategorie sonstige konditionierte Gebäude sind die U-Werte der Bauteile und Empfehlungen anzugeben wie im Punkt e.